勤務医の住宅ローン戦略｜変動vs固定・繰り上げ返済vsNISA・住宅ローン控除の落とし穴

「そろそろ家を買おうと思っているけれど、住宅ローンをどう組めばいいかわからない」

「変動金利と固定金利、結局どちらがいい？」

「余剰資金は繰り上げ返済とNISAのどちらに回すべき？」

「医師は年収が高いけれど、住宅ローン控除は使える？」

住宅購入を考える勤務医にとって、これらは非常に悩ましい問題です。

住宅は、多くの人にとって人生最大の買い物です。そして住宅ローンは、数千万円という大きな金額を20～35年程度にわたって返済していく契約です。

そのため、金利が1％違うだけでも、最終的な利息負担には大きな差が生じます。一方で、金利だけを見て判断すると、住宅ローン控除、団体信用生命保険（団信）、NISA、教育費、転勤、将来の開業などを含めた「家計全体の最適化」を見失ってしまいます。

私は呼吸器内科医であり、ファイナンシャルプランナーでも税理士でもありません。ただ、勤務医という立場から、医師特有の事情である「比較的高い安定収入」「医局人事による転勤」「非常勤収入」「将来の開業可能性」などを踏まえ、住宅ローンをどのように考えるべきかを整理してみました。

本記事では、2026年8月時点の金利・住宅ローン減税制度を前提として、勤務医が住宅ローンを組む際に知っておきたいポイントを解説します。

なお、金利や税制は今後変更される可能性があります。特に住宅ローンは金額が大きいため、実際に借り入れる際には金融機関や税理士などにも最新情報を確認してください。

※本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品、金融機関、投資商品を推奨するものではありません。個別の住宅ローン・税務・資産運用については、銀行、税理士、ファイナンシャルプランナー等の専門家への相談もご検討ください。

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目次

• 勤務医の住宅ローンの特徴：審査で有利な点・注意点
• 2026年8月の金利環境：変動と固定の現状
• 変動金利 vs 固定金利：勤務医はどちらを選ぶべきか
• 住宅ローン控除の落とし穴：高収入医師が注意すべき所得制限
• 住宅ローン控除期間中は繰り上げ返済よりNISA？
• 団体信用生命保険（団信）と既存保険の見直し
• 頭金はいくら入れるべきか
• 賃貸 vs 購入：将来の開業予定で判断が変わる
• よくある疑問Q&A
• まとめ

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勤務医の住宅ローンの特徴：審査で有利な点・注意点

勤務医は住宅ローン審査で有利になりやすい

勤務医は、住宅ローンの審査において比較的有利な属性と考えられることが多い職種です。

• 安定した給与収入：常勤医師として継続的な給与収入がある場合、返済能力を評価しやすい
• 高い年収：一般的な給与所得者と比較して高収入であることが多く、借入可能額が大きくなりやすい
• 専門資格：医師免許という専門資格があり、一般的には失職後の再就職可能性も比較的高いと考えられる

ただし、これは「医師なら必ず審査に通る」という意味ではありません。金融機関によって審査基準は異なり、勤続年数、勤務先、年収、既存借入、信用情報、物件の担保評価などが総合的に判断されます。

また、「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」はまったく別物です。

医師が特に注意したい「借りすぎ」

医師は高い借入可能額を提示されやすい一方で、それが住宅予算を膨らませる原因にもなります。

「銀行が8,000万円貸してくれるから、8,000万円の家を買っても大丈夫」と考えるのは危険です。

住宅費以外にも、子どもの教育費、車、旅行、老後資金、投資、固定資産税、修繕費、マンションの管理費・修繕積立金などが発生します。

特に子育て世帯の勤務医では、「住宅ローン返済額だけ」ではなく、住居関連費用全体を家計に組み込んで考えることが重要です。

なお、「返済額は手取り月収の25～30％以内」という数字はよく使われる目安ですが、法律や公的制度による一律の基準ではありません。高所得者ほど税・社会保険料や教育費などの構造が異なるため、単純な割合だけで判断するのではなく、実際のキャッシュフローを確認することをおすすめします。

非常勤・アルバイト収入には注意

勤務医の場合、常勤先の給与に加えて、当直・外勤などの非常勤収入があるケースも少なくありません。

ただし、非常勤収入を住宅ローン審査でどこまで評価するかは金融機関によって異なります。「医師だからアルバイト収入も当然すべて年収として認められる」とは限りません。

住宅ローンを比較するときは、金利だけでなく「どの収入を審査対象としているか」も確認しましょう。

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2026年8月の金利環境：変動と固定の現状

2026年8月現在、日本銀行の政策金利である無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標は1.0％程度です。

日銀は2026年6月16日の金融政策決定会合で、それまでの0.75％程度から1.0％程度へ引き上げました。したがって、「2026年6月に政策金利が1％程度になった」という点は正しいです。

住宅ローンの変動金利は政策金利と完全に1対1で連動するわけではありませんが、一般に短期金利の影響を受けます。一方、長期固定金利は国債利回りなどの長期金利の影響を受けるため、両者の決まり方は異なります。

フラット35は2026年8月に3％台

2026年8月のフラット35では、返済期間21～35年、融資率9割以下、新機構団信付きの場合、最頻金利は年3.29％です。

一方、一定の条件を満たして金利引下げが適用される場合、当初5年間の金利がさらに低くなるケースもあります。例えば、子育て世帯で住宅性能などの条件を満たす場合、当初5年間年2.29％、6年目以降3.29％という例が公表されています。

項目	2026年8月時点
日銀政策金利	無担保コールレート O/N物：1.0％程度
フラット35（21～35年）	最頻金利 年3.29％
フラット35の金利引下げ例	条件を満たす場合、当初5年間 年2.29％など

なお、民間銀行の変動金利は金融機関・審査条件・団信特約などによって大きく異なるため、「2026年8月の変動金利は一律1％」と考えるべきではありません。実際の適用金利は各金融機関で確認してください。

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変動金利 vs 固定金利：勤務医はどちらを選ぶべきか

「変動金利と固定金利、どちらが得ですか？」という質問に対して、絶対的な正解はありません。

重要なのは、「将来の金利を予測する」のではなく、「金利が上昇した場合にも家計が耐えられるか」を考えることです。

変動金利のメリット

• 固定金利より低い金利で借りられる場合が多い
• 当初の毎月返済額を抑えやすい
• 余剰資金をNISAなどの資産形成に回しやすい
• 金利が低い状態が続けば、固定金利より総返済額を抑えられる可能性がある

変動金利のリスク

• 将来、金利が上昇する可能性がある
• 長期の返済期間では、金利上昇によって総返済額が大きく増える可能性がある
• 5年ルール・125％ルールがあっても、金利上昇そのものを防ぐ制度ではない

特に注意したいのが「5年ルール」「125％ルール」です。

これらはすべての住宅ローンに共通する法律上のルールではありません。金融機関や商品によって適用の有無や条件が異なります。

また、返済額の増加が一定期間抑えられても、金利上昇によって元金の減り方が遅くなったり、未払利息が発生する可能性があります。

したがって、「125％ルールがあるから金利が上がっても大丈夫」と考えるのは危険です。

固定金利のメリット

• 返済期間中の金利上昇リスクを抑えられる
• 毎月の返済額を予測しやすい
• 教育費など将来の支出計画を立てやすい
• 金利上昇を常に気にする必要がなく、精神的な安心感がある

フラット35は、借入時に返済終了までの金利と返済額が確定する全期間固定金利型の住宅ローンです。

4,000万円を35年借りると金利差はどれくらい？

住宅ローンでは「1％と3％では2％しか違わない」と考えてしまいがちですが、長期間では大きな差になります。

例えば、4,000万円を35年間、元利均等返済、ボーナス返済なしで借り、金利が全期間変わらないと仮定します。

金利	毎月返済額	総利息
年1％	約11.3万円	約744万円
年3％	約15.4万円	約2,465万円

この単純計算では、総利息の差は約1,721万円になります。

もちろん、実際の変動金利は35年間ずっと1％、あるいは3％とは限りません。したがって、この数字を「変動金利と固定金利の実際の差」と考えるのではなく、金利差が長期間続いた場合のインパクトを理解するための試算と考えてください。

勤務医なら変動金利でも大丈夫？

勤務医は比較的高い収入があるため、金利上昇に対する耐性が高いケースがあります。

例えば、

• 十分な金融資産を保有している
• 毎年安定した余剰資金を確保できる
• 金利上昇時には繰り上げ返済できる
• 住宅ローン以外の借入が少ない

という状況なら、変動金利を選択する合理性はあります。

逆に、「変動金利が3～4％になったら返済できない」という借入額なら、そもそも借入額が大きすぎる可能性があります。

住宅ローンを組む際には、現在の金利だけでなく「金利が2％、3％になったら家計はどうなるか」を一度シミュレーションしてみることをおすすめします。

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住宅ローン控除の落とし穴：高収入医師が注意すべき所得制限

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、一定の要件を満たした場合、住宅ローンの年末残高を基に計算した金額を所得税等から控除できる制度です。

現在の制度では、原則として年末残高×0.7％を基準に控除額が計算されますが、住宅の種類・入居年・借入限度額などによって上限があります。

所得制限は「年収」ではなく「合計所得金額」

勤務医が特に注意したいのが所得制限です。

住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額は原則2,000万円以下である必要があります。

ここで重要なのは、「年収2,000万円以下」ではないということです。

給与所得者の場合、給与収入から給与所得控除を差し引いた「給与所得」が合計所得金額の基礎になります。

給与収入が850万円を超える場合、給与所得控除は原則として195万円が上限となります。

給与収入	給与所得の概算	住宅ローン控除
1,500万円	約1,305万円	所得要件を満たす
2,000万円	約1,805万円	所得要件を満たす
約2,195万円	約2,000万円	所得要件の境界
2,300万円	約2,105万円	所得要件を満たさない

したがって、給与収入だけであれば、単純計算では年収約2,195万円が合計所得2,000万円の境目になります。

ただし、医師の場合はここに注意が必要です。

• 非常勤先からの給与
• 不動産所得
• 事業所得
• その他の所得

などがある場合、給与収入だけで判断することはできません。

また、所得制限は「住宅を購入した時点で一度だけ判定する」のではなく、住宅ローン控除を受ける各年について判定されます。

2026年の住宅ローン控除は「住宅性能」が非常に重要

2026年に入居する住宅では、住宅の省エネ性能によって借入限度額や控除期間が大きく変わります。

例えば、新築・買取再販住宅では、2026年入居の場合、長期優良住宅・低炭素住宅は借入限度額4,500万円、ZEH水準省エネ住宅は3,500万円、省エネ基準適合住宅は2,000万円が基本です。

さらに、子育て世帯等については上乗せ措置があり、長期優良住宅・低炭素住宅は5,000万円、ZEH水準省エネ住宅は4,500万円、省エネ基準適合住宅は3,000万円まで引き上げられます。

2026年入居・新築住宅	基本の借入限度額	子育て世帯等	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	4,500万円	5,000万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	13年

子育て世帯等とは、原則として19歳未満の扶養親族がいる世帯、または一定の若者夫婦世帯を指します。

つまり、子育て中の勤務医にとっては、「いくら借りるか」だけでなく「どの住宅を買うか」も住宅ローン控除の金額を左右するということです。

なお、2026年以降の制度では新築住宅について省エネ性能の要件が重要になっており、「住宅なら何でも13年間控除を受けられる」と考えるのは誤りです。

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住宅ローン控除期間中は繰り上げ返済よりNISA？

これは勤務医の資産形成を考えるうえで、非常に重要なポイントです。

ただし、結論からいうと、「住宅ローン控除期間中は必ずNISAが正解」というわけではありません。

繰り上げ返済をすると住宅ローン控除も減る

住宅ローン控除は、基本的に年末の住宅ローン残高を基に計算されます。

そのため、住宅ローン控除を受けている期間に繰り上げ返済を行うと、翌年以降の控除額が小さくなる可能性があります。

例えば、年末残高4,000万円なら、単純計算で0.7％は28万円です。しかし1,000万円を繰り上げ返済して年末残高が3,000万円になれば、0.7％は21万円です。

したがって、繰り上げ返済によって得られる「利息の節約」と、「住宅ローン控除の減少」を比較する必要があります。

ただし「住宅ローン金利1％＝実質0.3％」と単純化しない

よく「住宅ローン控除が0.7％、変動金利が1％なら実質金利は0.3％」という説明があります。

これは控除を満額受けられることを前提とした概算としては理解できますが、実際にはもう少し複雑です。

• 住宅ローン控除には借入限度額がある
• 住宅の種類によって控除上限が異なる
• 所得税・住民税の納税額が少なければ控除額を満額使えない場合がある
• 年末残高を基準にするため、毎月返済によって残高は減っていく
• 変動金利が上昇すればローン負担は増える

したがって、実際の「実効的な住宅ローン負担」は個人ごとに異なります。

NISAを優先する合理性があるケース

例えば、

• 生活防衛資金を十分確保している
• 住宅ローン控除を十分に利用できる
• 住宅ローン金利が比較的低い
• 長期的な資産形成を目的としている
• 株式市場の価格変動に耐えられる

という条件なら、繰り上げ返済よりNISAなどを利用した長期投資を優先する選択には合理性があります。

一方で、投資の期待リターンは保証されません。住宅ローンの繰り上げ返済は、ローン金利相当の確実な負債削減効果があります。

例えば、ローン金利が3％なら、繰り上げ返済によって「確実に3％分の利息負担を減らす」効果があります。一方、株式投資の5％、6％という数字はあくまで期待リターンであり、将来の利益を保証するものではありません。

NISAは「期待リターン5～6％」を保証する制度ではない

NISAは投資による利益が非課税となる制度であり、投資商品の利回りを保証する制度ではありません。

したがって、「NISAなら5～6％儲かる」と考えるのは誤りです。

長期・分散投資において過去の市場データを参考に期待リターンを置くことはできますが、将来のリターンはマイナスになる可能性もあります。

「確実なローン返済」と「不確実な投資リターン」を比較していることを忘れないようにしましょう。

住宅ローン控除終了後は判断が変わる

住宅ローン控除が終了した後は、ローン金利と投資の期待リターン、そして自分のリスク許容度を比較して考えます。

状況	考え方
低金利＋十分な金融資産	投資を継続する合理性が比較的大きい
金利が上昇	繰り上げ返済の魅力が高まる
投資の価格変動が精神的に苦手	繰り上げ返済を優先する選択も合理的
教育費など近い将来に使う資金が不足	投資・繰り上げ返済より現金確保を優先

つまり、「NISAか繰り上げ返済か」の二択ではなく、「現金・NISA・繰り上げ返済」の3つに資金をどう配分するかと考えると整理しやすくなります。

少なくとも、生活防衛資金を確保する前に繰り上げ返済を優先することはおすすめしません。

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団体信用生命保険（団信）と既存保険の見直し

住宅ローンを組む場合、多くの商品では団体信用生命保険（団信）への加入が必要となります。

団信は、住宅ローンの契約者が死亡した場合などに、所定の条件を満たせば保険金によって住宅ローン残高が返済される仕組みです。

つまり、住宅ローンを組むことで、「住宅ローン残高に相当する死亡保障」が得られることになります。

生命保険を減らせる可能性がある

住宅購入前から生命保険に加入している場合、団信によって保障が重複する可能性があります。

例えば、これまで「自分が死亡した場合、残された家族が住宅ローンを払い続けられるように」と考えて大きな死亡保障を確保していたのであれば、団信加入後には必要保障額が変化します。

ただし、団信が保障するのは原則として住宅ローン残高です。

配偶者や子どもの生活費、教育費、その他の支出まで自動的に保障してくれるわけではありません。

そのため、「団信に入ったから生命保険は全部解約」という単純な話ではありません。

3大疾病・就業不能特約にも注意

現在の住宅ローンには、がん、脳卒中、急性心筋梗塞などの3大疾病や、所定の就業不能状態を保障する特約が付いた商品もあります。

医師の場合、死亡だけでなく「病気や事故で働けなくなり、収入が減少するリスク」も重要です。

団信の保障条件は商品によってかなり異なります。

• 診断だけでローン残高が免除されるのか
• 一定期間の就業不能が必要なのか
• ローン残高の全額が対象なのか、一部なのか
• 特約のために金利が上乗せされるのか

既存の生命保険・就業不能保険と団信をセットで比較することが重要です。

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頭金はいくら入れるべきか

「頭金は多いほどいい」という考え方もありますが、必ずしもそうとは限りません。

頭金を多く入れるメリット

• 借入額が減る
• 支払う利息が減る
• 毎月の返済額が下がる
• 金利上昇時の家計への影響を小さくできる

頭金を入れすぎるデメリット

• 手元の現金が減る
• 急な出費に対応しにくくなる
• 投資など他の資産形成に使える資金が減る
• 子どもの教育費などに使える流動資産が減る

特に勤務医の場合、住宅購入後に子どもが生まれたり、育児休業によって世帯収入が一時的に変化したりすることがあります。

したがって、「頭金をいくら入れられるか」ではなく、「頭金を入れた後にも十分な現金を残せるか」を考えることが重要です。

例えば、住宅購入後に生活防衛資金、引っ越し費用、家具・家電、固定資産税、修繕費、教育費などが必要になることを考慮せず、手元資金をほぼすべて頭金に投入するのは避けたほうがよいでしょう。

なお、頭金を入れずに借りる「フルローン」が必ず有利という意味でもありません。金利、融資率による条件変更、団信、諸費用、物件価格に対する自己資金の割合などを含めて比較する必要があります。

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賃貸 vs 購入：将来の開業予定で判断が変わる

勤務医にとって、「賃貸と持ち家のどちらが得か」は、単純な住宅ローン金利だけでは決まりません。

特に医師の場合、将来開業するかどうかによって考え方が変わる可能性があります。

将来開業する場合、賃貸が有利になるケースがある

個人事業として開業して自宅の一部を事業に使用する場合、事業使用部分に対応する家賃や建物減価償却費、固定資産税、住宅ローン利息などについて、一定の条件のもと必要経費として認められる可能性があります。

ただし、自宅を診療所として使えば住宅費が何でも経費になるわけではありません。実際の事業使用割合や使用実態などに応じた合理的な按分が必要です。

医療法人の社宅という選択肢

医療法人などの法人が住宅を借り上げ、役員に社宅として貸与する方法もあります。

ただし、ここは「家賃の大部分を無条件で法人経費にできる」と理解してはいけません。

国税庁は、法人が役員に社宅を貸与する場合、役員から一定額の「賃貸料相当額」を受け取っていれば、原則としてその差額が給与として課税されない取り扱いを定めています。一方、無償貸与や低額貸与では、一定の場合に経済的利益が給与課税されます。

また、役員本人が直接契約して家賃を負担するだけでは、税務上の「社宅」とは別の扱いになります。

したがって、医療法人を設立すれば自動的に「家賃の大部分を経費にできる」と考えるのではなく、法人の規模、役員報酬、住宅の広さ、賃貸料相当額などを踏まえて税理士に設計してもらうことが重要です。

持ち家にも経費になる部分はある

「持ち家を買ったら開業後は住宅費を一切経費にできない」というのも正確ではありません。

個人事業として自宅の一部を事業に使用する場合、事業使用部分に対応する建物の減価償却費、固定資産税、住宅ローンの利息などが、一定の条件のもと必要経費として認められる可能性があります。

一方、住宅ローンの元本返済そのものは必要経費になりません。

	賃貸	持ち家
個人開業	事業使用割合に応じて家賃を按分できる可能性	事業使用割合に応じて減価償却費・固定資産税・ローン利息等を按分できる可能性
医療法人	法人契約の社宅として設計できる場合がある	法人所有等の場合は別途税務上の検討が必要
住宅ローン元本	―	必要経費にはならない

したがって、「開業予定なら必ず賃貸」「勤務医なら必ず持ち家」と結論づけることはできません。

開業時期、開業予定地、家族構成、住宅価格、将来の資産価値、転勤可能性、法人化の予定などを含めて判断する必要があります。

一生勤務医なら持ち家が有利？

勤務医の場合、法人社宅や事業所得による自宅家賃の経費化という選択肢が基本的にありません。

一方、住宅ローン控除の対象となる住宅を購入すれば、一定の条件のもと住宅ローン控除を利用できます。

2026年入居の場合、例えば長期優良住宅・低炭素住宅では、一般の借入限度額4,500万円、子育て世帯等では5,000万円までが対象となり、控除期間は13年間です。

ただし、住宅ローン控除だけを理由に購入するのはおすすめしません。

住宅ローン控除は「住宅を購入した人にお金が儲かる制度」ではなく、住宅取得に伴う税負担を軽減する制度です。

住宅価格が大きく下落すれば、税制上のメリットを上回る損失が生じる可能性もあります。

勤務医こそ「キャリアの確実性」を考えて購入する

大学病院の医局人事などで転勤がある勤務医の場合、住宅購入で最も注意したいのは「その土地に長く住むのか」という問題です。

住宅は金融資産とは異なり、売買コストが大きく、すぐに現金化できるとは限りません。

そのため、

• 今後10年以上住む可能性が高い
• 勤務先が大きく変わる可能性が低い
• 子どもの学校など生活基盤をその地域に置きたい
• 売却時にも需要が見込める立地である

といった条件が揃ってから購入するのも一つの戦略です。

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よくある疑問Q&A

Q：勤務医は変動金利とフラット35、どちらを選ぶ人が多い？

勤務医に限った信頼できる全国統計から、「医師の何％が変動金利を選んでいる」と断定することはできません。

一般論としては、変動金利の方が当初金利が低いケースが多いため、変動金利を選択する人は少なくありません。

しかし、「医師は収入が高いから変動金利で問題ない」と決めつけるのは危険です。

借入額が大きい人ほど、金利上昇による影響も大きくなります。

Q：転勤が多い勤務医は家を買わないほうがいい？

必ずしもそうではありませんが、購入タイミングは慎重に考えるべきです。

「5年後にどこで働いているかわからない」という状況で高額な住宅を購入すると、転勤による売却・賃貸の必要性が生じる可能性があります。

一方、勤務地がある程度固まっている場合や、将来的にもその地域に住む予定が明確なら、購入の合理性は高まります。

購入する場合には、「自分が住みたい家」だけでなく「将来売りやすい家か」という視点も重要です。

Q：医師向けの住宅ローンはある？

一部の金融機関では、医師・歯科医師などを対象とした専用ローンや優遇条件を設けている場合があります。

ただし、「医師専用ローンだから必ず最も低金利」とは限りません。

一般向け住宅ローンも含めて、

• 適用金利
• 基準金利と金利優遇幅
• 団信の保障内容
• 事務手数料
• 繰り上げ返済手数料
• 融資手数料・保証料
• 金利上昇時のルール

を比較することが大切です。

Q：住宅ローン控除は確定申告が必要？

給与所得者の場合、原則として初年度は確定申告が必要です。

2年目以降は、勤務先で年末調整を行うことで住宅ローン控除を受けられます。

もちろん、医療費控除や副業などで確定申告をする年には、住宅ローン控除も確定申告の中で処理することになります。

Q：繰り上げ返済すると住宅ローン控除はなくなる？

繰り上げ返済をしただけで直ちに住宅ローン控除がなくなるわけではありません。

ただし、住宅ローン控除は年末残高を基準に計算されるため、繰り上げ返済によって控除額が小さくなる可能性があります。

また、住宅ローンの返済期間が短くなり、償還期間が10年未満となるような繰り上げ返済を行うと、住宅ローン控除の適用要件を満たさなくなる可能性があります。

繰り上げ返済を検討する場合は、金融機関だけでなく税務上の影響も確認してください。

Q：ペアローンは使ったほうがいい？

共働き世帯では、夫婦それぞれが住宅ローンを借りることで、それぞれが住宅ローン控除を利用できる可能性があります。

ただし、単純に「2人で借りれば控除が2倍になる」と考えるのは危険です。

出産・育児休業・時短勤務・転職などによって配偶者の所得税額が減れば、住宅ローン控除を十分に使えなくなる可能性があります。

また、夫婦の持分割合と実際の資金負担が一致しない場合には、贈与税などの問題が生じる可能性もあります。

特に子育て世帯では、「現在の共働き収入」だけでなく、産休・育休を含む数年間のキャッシュフローをシミュレーションしてから決めることをおすすめします。

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勤務医の住宅ローン戦略：私ならこの順番で考える

ここまでの内容を踏まえると、勤務医が住宅ローンを考える際には、次の順番で検討すると整理しやすいと思います。

1. まず「本当に今買う必要があるか」を考える
2. 今後10年以上住む可能性の高い地域か確認する
3. 無理なく返済できる住宅価格を決める
4. 変動金利が2～3％になった場合の返済額を試算する
5. 住宅性能と住宅ローン控除の対象額を確認する
6. 団信と既存の生命保険・就業不能保険を整理する
7. 生活防衛資金を確保する
8. 余剰資金を「頭金・NISA・繰り上げ返済」にどう配分するか考える
9. 将来の開業予定がある場合は、購入前に税理士へ相談する

特に重要なのは、住宅ローン単体ではなく「家計全体」で考えることです。

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まとめ

勤務医の住宅ローン戦略について、ポイントをまとめます。

• 勤務医は住宅ローン審査で有利になりやすいが、借りられる額と返せる額は違う
• 2026年8月の日銀政策金利は1.0％程度で、2026年6月に0.75％程度から引き上げられた
• 2026年8月のフラット35の21～35年の最頻金利は3.29％。条件を満たせば一定期間の金利引下げもある
• 変動金利と固定金利に絶対的な正解はない。金利上昇時にも家計が耐えられるかで判断する
• 5年ルール・125％ルールはすべての金融機関に共通する制度ではない。適用条件を必ず確認する
• 住宅ローン控除の所得要件は原則として合計所得金額2,000万円以下であり、「年収2,000万円以下」ではない
• 2026年入居では住宅性能によって住宅ローン控除の借入限度額が大きく異なる。子育て世帯等には上乗せ措置がある
• 住宅ローン控除期間中の繰り上げ返済は、利息軽減と控除減少の両方を考える
• NISAと繰り上げ返済は、どちらか一方が絶対に正解ではない。投資リターンは保証されないため、リスク許容度も考慮する
• 団信加入後は既存の生命保険を見直す価値があるが、団信だけで家族の生活保障すべてをカバーできるわけではない
• 頭金は多ければよいわけではない。生活防衛資金や教育費などの流動性を確保する
• 将来開業する医師は、購入前に賃貸・持ち家・法人社宅・事業利用の税務上の違いを確認する
• 医療法人の社宅は有力な選択肢になり得るが、「家賃の大部分を無条件に経費化できる制度」ではない
• 将来開業する場合は住居費の損得のみで見ると賃貸が有利になりやすく、一生勤務医なら住宅ローン控除（残高×0.7%×最大13年間）を最大限活用できる分譲も十分に有利

住宅ローンは30～35年という非常に長い契約です。

そのため、「今の金利が何％か」だけで決めるのではなく、10年後、20年後に自分の家族がどのような生活をしているかまで考える必要があります。

勤務医の場合は、特に「医局人事による転勤」「子どもの教育費」「配偶者の働き方」「将来の開業」「退職後の住居」を考慮することが重要です。

住宅は単なる「投資商品」ではなく、家族が生活する場所でもあります。

経済合理性だけを追求して住みたい家を諦める必要もありません。一方で、「医師だからこれくらい借りても大丈夫」と収入だけを根拠に高額な住宅を購入するのもおすすめできません。

「家計が破綻しない範囲で、家族が快適に暮らせる住宅を選び、そのうえで住宅ローン・NISA・保険・税制を最適化する」。

これが、勤務医の住宅購入では最も現実的な考え方だと思います。

具体的な購入を検討する際には、複数の金融機関で住宅ローンを比較するとともに、住宅ローン控除については国税庁・国土交通省の最新情報を確認し、開業予定がある場合には税理士にも相談することをおすすめします。

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参考にした主な公的情報

住宅ローン控除については国税庁および国土交通省の2026年制度資料、金利については住宅金融支援機構および日本銀行の公表情報を基準にしています。2026年の住宅ローン減税は令和8年度税制改正によって制度が延長・拡充され、2026～2030年入居について新たな制度が適用されています。

また、医療法人等での社宅を検討する場合には、国税庁が示す役員社宅の「賃貸料相当額」の取り扱いが重要です。

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執筆：Dr.はると（呼吸器内科専門医・子育て中の父）
医師×資産形成×育児をテーマに発信中

※本記事は2026年8月27日時点で確認できる公的資料等をもとに作成しています。住宅ローン金利・税制・各金融機関の商品条件は変更される可能性があります。記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、特定の金融商品・住宅ローンの推奨ではありません。実際の住宅購入・住宅ローン契約・税務については、各金融機関、国税庁、税理士等に最新情報をご確認ください。